Gli affitti brevi hanno trasformato il modo di viaggiare, offrendo un’alternativa dinamica agli hotel tradizionali. Questa crescita esponenziale ha però sollevato nuove sfide per città e residenti, costringendo le amministrazioni locali a prendere provvedimenti per regolamentare il fenomeno. In diverse parti del mondo, le città stanno affrontando il problema in modo diverso: da restrizioni rigide a regolamenti più flessibili.

Con l’introduzione di queste normative, l’equilibrio tra il mercato immobiliare e il turismo è in bilico. Ma quale approccio è davvero il migliore per preservare le comunità locali senza soffocare l’economia turistica?

New York e la Local Law 18: il pugno di ferro sugli affitti brevi

Nel settembre 2023, New York ha attuato una delle normative più rigide al mondo sugli affitti brevi con la Local Law 18. Questa legge impone che gli host si registrino e vieta di affittare interi appartamenti per meno di 30 giorni, a meno che il proprietario non sia fisicamente presente durante il soggiorno degli ospiti. Le sanzioni per chi viola queste regole possono arrivare fino a 5.000 dollari, con multe di 1.500 dollari per piattaforme come Airbnb.

L’obiettivo dichiarato era chiaro: proteggere il mercato delle residenze permanenti e limitare l’impatto del turismo sulla vivibilità delle aree urbane. Ma un anno dopo l’entrata in vigore della legge, i risultati sollevano dubbi. Molti host hanno abbandonato il mercato, e ciò ha causato un’impennata dei prezzi degli hotel a New York, saliti del 7,4% tra luglio 2023 e luglio 2024.

La situazione ha spinto molti turisti a cercare alternative fuori dalla città, come Jersey City e Newark, che hanno visto una crescita del 54% nelle prenotazioni di affitti brevi. Questo ci porta a chiederci: le restrizioni rigide funzionano davvero o stanno solo spostando il problema altrove?

Impatto sugli host locali

Gli host di New York hanno lamentato un drastico calo nelle prenotazioni, e secondo molti, le nuove leggi non hanno migliorato l’accessibilità abitativa, ma hanno piuttosto favorito gli hotel tradizionali, ora in grado di alzare i prezzi. Questo fenomeno ha contribuito a un calo del 46% delle prenotazioni su Airbnb, la riduzione più marcata tra i 50 maggiori mercati degli Stati Uniti.

Europa: regolamentazioni innovative e compromessi tra residenti e turisti

Mentre New York ha adottato una linea dura, molte città europee stanno cercando un compromesso tra la protezione dei residenti e il mercato turistico. In Spagna, ad esempio, Barcellona ha annunciato l’intenzione di eliminare progressivamente gli affitti brevi entro i prossimi anni, per proteggere l’accessibilità abitativa dei residenti. Una scelta drastica che potrebbe avere un forte impatto sul turismo, una delle principali fonti di entrate della città.

Al contrario, Valencia ha scelto una strada più equilibrata. L’introduzione di licenze per gli host e il rispetto di requisiti di sicurezza consentono di mantenere attivo il mercato, riducendo al contempo gli impatti negativi sul mercato immobiliare locale. Questo approccio dimostra che una regolamentazione flessibile può essere un’alternativa valida a restrizioni troppo rigide.

Differenze tra normative in Europa e USA

In Europa, la maggior parte delle città cerca di mantenere un equilibrio tra la tutela dei residenti e l’industria del turismo. Francia, Grecia e Italia hanno introdotto normative che limitano il numero di giorni in cui un immobile può essere affittato, senza però vietare completamente gli affitti brevi. In Italia, il Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio dal 2024, mira a regolamentare il mercato e combattere l’abusivismo, senza paralizzare il settore.

Gli affitti brevi davvero influenzano i prezzi delle case?

Uno dei principali motivi per cui le città stanno regolamentando gli affitti brevi è la presunta connessione tra questa pratica e l’aumento dei prezzi delle case. Tuttavia, diverse ricerche smentiscono questa ipotesi.

Un rapporto di Ernst & Young ha dimostrato che il 95% dell’aumento dei prezzi nel Regno Unito è dovuto a fattori come l’inflazione e la crescita dei redditi, piuttosto che agli affitti brevi. Studi simili condotti da Oxford Economics e dalla Harvard Business Review hanno confermato che il vero problema è la scarsità di abitazioni disponibili, piuttosto che la crescita del settore degli affitti brevi.

Il vero impatto sugli immobili

Seppur gli affitti brevi possano contribuire marginalmente alla pressione sui prezzi delle abitazioni in alcune aree specifiche, il problema principale rimane legato alla mancanza di nuove costruzioni e al desequilibrio tra domanda e offerta. Pertanto, le regolamentazioni troppo rigide rischiano di non risolvere la questione della disponibilità di alloggi accessibili, penalizzando invece l’economia turistica.

La via di mezzo: regole flessibili e soluzioni innovative

Guardando al futuro, molte città potrebbero trarre ispirazione da quelle realtà che hanno adottato un approccio più bilanciato. Regole flessibili, come la limitazione dei giorni di affitto o la richiesta di una registrazione obbligatoria per gli host, rappresentano una via di mezzo tra il divieto totale e la completa libertà.

Questo approccio è già utilizzato in molte città europee, tra cui Parigi e Lisbona, dove la regolamentazione degli affitti brevi è vista come una necessità per proteggere le comunità locali, senza compromettere l’importanza del turismo per l’economia.

Come trovare l’equilibrio giusto?

Gli affitti brevi continueranno a giocare un ruolo chiave nel turismo globale, ma trovare il giusto equilibrio tra protezione dei residenti e crescita turistica sarà fondamentale. Città come New York mostrano che le restrizioni rigide possono avere effetti collaterali indesiderati, mentre le città europee che adottano un approccio più flessibile dimostrano che una regolamentazione ben bilanciata può portare risultati migliori.

In un settore così dinamico, le normative dovranno adattarsi ai cambiamenti del mercato, ma la chiave sarà sempre la stessa: mantenere un dialogo costante tra tutti gli attori coinvolti, dalle amministrazioni locali agli host, fino ai turisti stessi.